全装修商品房瑕疵交付违约责任认定

全装修商品房买受人以房屋存在质量瑕疵拒绝受领房屋的，应以质量瑕疵是否严重作为区分标准。对于不存在严重质量瑕疵导致商品房无法居住使用情形的，买受人无权拒绝受领房屋，但因质量瑕疵导致维修期间不能正常居住使用的，开发商应赔偿因维修产生的损失。主合同约定维修期间按购房款日万分之三的标准计算损失，商品房补充合同变更约定按实际损失赔偿买受人的，不属于格式条款无效情形，应认定有效。

一审:(2021)苏0691民初1536号

二审:(2022)苏06民终1845号

原告: 许某某、朱某某

被告:万鹏公司

2018年7月1日，两原告 (买受人)与被告(出卖人) 签订商品房买卖合同(预售)一份，约定买受人向出卖人购买海纳花园商品房一套，预测建筑面积103.24平方米，总价为1174588元。合同第九条约定交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及住宅配套文件。第十一条约定出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房，办理交付手续前买受人有权查验商品房，买受人查验的房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人在30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定了逾期交付责任。第十三条约定商品房面积差异百分比为土0.6%(误差比为实测建筑面积与预测建筑面积的差额与预测建筑面积的比率 )以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订了补充协议一份(作为上述买卖合同的附件十一)，补充协议第五条第款第(一)项约定房屋测绘报告不作为交付条件。第五条第四款第(一)项约定该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应当负责修复，修复后方可交付，并承担修复费用及逾期交楼责任;第(三)项约定除上述地基基础等质量问题外，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第六条约定买卖双方一致同意关于逾期交付之日不按合同第十二条的约定履行，除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼，逾期超过90日后，买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%由于买受人原因造成延期交房的，视为出卖人已按期交付该商易房。第十八条关于补充协议效力以加黑字体约定了出卖人已提示相关的责任免除及限制条款买受人确认合同及补充协议不存在不合理减轻和免除出卖人责任、加重和排除买受人主要权利的内容。

上述合同签订后，原告方已按照约定支付了全部房款。2020年4月30日，被告取得案涉商品房项目的建筑工程竣工验收备案证明书，同年6月15日取得房屋面积测算计算报告，案涉商品房的房屋建筑面积测算为102.75平方米。2020年6月30日前被告通知原告办理房屋交接手续，同年7月2日原告方进行商品房查验，但因房屋存在卧室踢脚线肩空、卫生间瓷砖美缝未做、书房东墙歪等问题，原告方未收房，后由被告进行修复，至2021年8月31日双方确认房屋问题完成修复。后双方因物业费缴纳问题未能办理房屋交接手续，至2022年1月14日被告工作人员通知原告可办理相关手续，但目前原告尚未办理相关手续。

另查明，原告方购买的商品房套内建筑面积83.74平方米，为简易装修(带有车位)，同小区的租金价格为1300元左右。

江苏省南通经济技术开发区人民法院审理认为，依据商品房买卖合同(预售)和补充协议约定，被告在约定的交房时间前已取得建筑工程竣工验收备案证明书及房屋面积测算计算报告，并已通知了原告方验收房屋，案涉房屋虽然存在需要修复的问题，但并非地基基础、主体结构质量问题，或存在导致无法正常居住使用的质量问题，原告方不得以此拒绝收房，原告方主张被告应当承担逾期交房责任不予支持。补充协议关于逾期交楼的约定由双方当事人签字确认，系当事人真实意思表示，该补充协议第十八条已明确被告履行了相关的提示和说明义务，且不存在减轻和免除出卖人责任、加重和排除买受人主要权利的情形，且补充协议关于逾期交楼责任的约定亦未突破相关法律和司法解释规定的精神。案涉商品房确实存在需要修复的问题，依据补充协议的约定，出卖人应负责保修并承担维修费用，因此给买受人造成损失的，应当赔偿买受人的实际损失。案涉商品房自合同约定的交付日期2020年6月30日修复至2021年8月31日，修复完毕后，被告因涉及向第三方缴纳物业费问题未为原告方办理房屋交接手续，直至2022年1月14日才通知原告可办理相关房屋交接手续，对该期限内造成原告方的损失，被告应当予以赔偿。考虑同区域内商品房的租金价格，法院确定该损失为24050元(1300元/月x18.5月)。

一审法院判决:一、被告万鹏公司于判决生效后10日内给付原告许某某、朱某某24050元;二被告万鹏公司于本判决生效后10日内按照合同约定配合原告许明泉、朱爱琴办理房屋交接手续;三、驳回原告许明泉、朱爱琴其他诉讼请求。

一审宣判后，许某某、朱某某不服，提起上诉。南通市中级人民法院经审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂判决驳回上诉，维持原判。

当前，因开发商出售精装修房屋的利润高于毛坯，精装修商品房的开发逐年增多，因房屋本身和精装修质量瑕疵引发的纠纷也逐年增多。精装修房交付时，买受人以存在质量瑕疵拒收的情形也较多，特别是在房地产市场不景气的情况下。本案主要争议焦点在于买受人能否以质量瑕疵拒绝接受房屋，以及房屋在维修期间的损失应以何标准认定。

(一)逾期交房的形式要件

根据《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，建设单位提交建设行政主管部门备案的材料不仅包括竣工验收报告，还包括规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件，取得有关部门的认可文件实质上是备案的前提条件。此外，备案并非形式上的材料留存，建设行政主管部门在备案过程中有权对备案材料进行全面审查，对不符合标准的还有权责令建设单位重新竣工验收。因此，为充分保护买受人的合法权益，开发商向建设行政主管部门或其他有关部门完成备案的，方能认定为符合法定交付标准。

本案中，根据案涉商品房买卖合同(预售)第九条的约定，案涉商品房的交付条件为:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅说明书和住宅质量保证书。第十一条约定:“不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承当，并按照第十二条处理。”案涉补充协议第五条约定交付条件为:出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。本案中，万鹏公司在交房时已根据合同约定取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，故交付符合法定标准。

(二)逾期交房的实质要件

      根据民法典第六百一十条规定，在标的物不符合质量要求致使不能实现合同目的的情况下，买受人有权拒绝接受标的物。依反对解释，在交付的房屋不存在影响合同目的质量问题的情形下，买受人不得拒绝接受，即买受人行使拒绝接受权的限制条件为房屋不符合质量要求致使不能实现合同目的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第12条、第13条明确了买受人有权在“房屋主体结构质量不合格”和“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情况下解除合同，根据举重以明轻的原则，买受人亦有权在上述两种情况下拒绝受领房屋。因此，买受人可以拒绝接受房屋的情形句括:(1)房屋不符合质量要求导致合同目的不能实现;(2) 房屋主体结构质量不合格;(3）房屋质量问题严重影响正常居住使用。除此之外，买受人不能基于房屋的其他普通质量问题行使拒绝接受权，普通瑕疵并不导致开发商的交付不能。这一观点亦多为司法实践所支持。

本案中，案涉房屋虽然存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并非地基或主体结构的质量问题，符合合同约定的交付条件，许某某、某某有权请求万鹏公司对质量疵进行维修，但无权拒绝接受房屋。而案涉商品房买卖合同(预售)第十一条第三款第(二)项约定:“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范标准自查验次日起30日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”根据合同条款的体系解释，商品房只要符合主合同第九条约定的条件，即推定符合交付条件，对于除地基基础和主体结构外的质量问题，并非交付的否定性要件，该处的“交付”指的是现实交付，不同于逾期交房的“交付”。所以，案涉商品房符合按期交付的条件，无论许某某、朱某某是否在交接单上签字，万鹏公司都不存在逾期交房的情形。

基于法定交付标准的基础性约定交付标准的任意性特征，商品房虽然符合交付标准，但仍可能存在不符合工程质量规范、标准或施工图设计文件等其他质量瑕疵。这类质量瑕疵虽不影响房屋的正常交付，但仍属于出卖人应当承担质量保修责任的范畴江苏省高级人民法院《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件市理指南》第14条规定:“在商易房不符合交付标准的情况下买受人有权拒受房屋，而在商品房存在约定的质量保修范内瑕疵的情况下，买受人仅有权要求出卖人承担质量保修责任，无权拒绝受领房屋。”

在当事人对房屋交付时质量有明确约定的情况下，应按照约定认定买受人是否有权拒绝接受房屋。没有约定或者约定不明的,应以质量瑕疵是否影响居住作为认定标准，全装修商品房的质量瑕疵影响正常居住使用的，买受人有权拒绝受领房屋并请求开发商承担逾期交房的违约责任。质量瑕疵对正常居住使用没有实质影响的，买受人无权拒绝接受房屋，也不能要求开发商承担逾期交房的违约责任，但开发商负有瑕疵担保责任，对于全装修商品房的一般质量瑕疵，开发商负有维修义务，因维修期间导致买受人损失的，买受人有权请求开发商赔偿，但该赔偿责任不同于逾期交房的违约责任。

本案中，万鹏公司交付房屋时符合形式要件，从许某某、朱某某查验房屋时发现的问题来看,卧室踢脚线肩空、卫生间瓷砖美缝未做、书房东墙歪的问题并不属于地基基础、主体结构问题，对于正常居住使用没有实质性影响，但万鹏公司负有瑕疵担保责任，应当承担维修义务。

因案涉房屋存在质量瑕疵为双方所确认，万鹏公司对房屋进行维修期间，许某某、朱某某存在损失。关于该损失的计算方法，补充协议第五条第四款第(三)项约定，该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。

按照案涉商品房买卖合同(预售)第十一条、第十二条、第十八条的约定，逾期交付房屋的，万鹏公司按照购房款的日万分之三标准赔偿损失。但补充协议约定，对于非属于商品房严重质量问题的，开发商负有维修义务，对于因维修导致的损失按照实际赔偿。即补充协议变更了主合同的违约责任条款。变更后的条款对开发商更为有利，但该变更后的条款是否属于格式条款的无效情形，需要具体分析。

首先，案涉商品房买卖合同(预售)第二十八条约定，对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。也就是说，补充协议可以对主合同条款作出更为明确的约定，只是该约定不得不合理减轻或免除本合同约定的出卖人责任。

其次，本案中，主合同虽然约定房屋在维修期间的损失按照逾期交房的标准即购房款的日万分之三计算，该约定未区分质量瑕疵的严重程度，对于轻微瑕疵也按照逾期交房的违约金标准计算损失，并不合理。补充协议对质量瑕疵导致的维修期间损失作了区分，对于除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题导致的房屋维修期间，按实际损失计算。尽管按实际损失计算的标准低于主合同约定的标准，但该约定并未不合理减轻或免除本合同约定的出卖人承担的责任。且根据补充协议第十八条，买受人已经阅读并充分理解相关条款，上诉人已经确认补充协议不存在不合理减轻或免除万鹏公司责任的情形，也不存在不合理加重其责任排除其主要权利的内容，并约定补充协议与合同不一致的，以补充协议的约定为准。所以，本案补充协议的约定合法有效，应按照该房屋的租金标准和维修时间计算买受人的损失。

   攀枝花李明华律师现任攀枝花市政协委员、攀枝花仲裁委员会仲裁员、北海国际仲裁院仲裁员、四川省破产管理人协会副监事长、中华全国律师协会仲裁与调解专委会委员。

   李明华律师执业至今二十余年，擅长建设工程案件、经济合同案件。承办了大量较有影响的经济案件、代理强制执行，为当事人追回经济损失数亿元。

   攀枝花经济合同纠纷法律咨询13982367873