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法律连连看:物业纠纷100问答

     原创 逸娇君 法影逸娇 2024-01-24 16:42

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法律的生命不是逻辑而是经验--霍姆斯

1问:什么是物业服务合同?

答:所谓物业服务合同,是指物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,由业主支付物业费的合同。包括建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同和业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同。

2问:物业服务合同是什么性质的合同?

答:《中华人民共和国民法典》专章规定了物业服务合同。但由于物业服务合同非同于典型合同的特殊性复杂性,从而使得人们对其性质存有争议。普遍的观点认为,前期物业服务合同是由建设单位与其选定的物业服务人签订的合同,应当具有委托管理合同的性质,这也得到了人民法院司法判例的认可。而后期普通物业服务合同,由于其在缔约主体与约束主体上的不一致,进而导致学界和实务界对其性质的观点产生碰撞。一种观点认为,由于普通物业服务合同是前期物业服务合同的延续,其性质仍然属于委托管理合同。第二种观点认为,从合同的订立主体和约束对象、从合同内容主体资质要求等方面分析,普通物业服务合同应该与集体合同相似,其更符合集体合同的特征。

3问:物业服务人公开作出的有利于业主的承诺具有法律效力吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第938条二款“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分”的规定,物业服务人公开作出的有利于业主的承诺是具有法律效力的。但如果物业服务人在作出承诺后,又对其承诺出尔反尔不履行,那么,业主在保全有关证据后,可以根据法律规定或者合同约定提起诉讼或者申请仲裁。

4问:订立物业服务合同必须由全体业主共同决定吗?

答:《中华人民共和国民法典》第939“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力”的规定看,法律要求订立前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务人,订立物业服务合同的主体是业主委员会与业主大会和物业服务人。因此,业主不是订立前期物业服务合同和物业服务合同的主体,法律也不要求订立物业服务合同时必须由全体业主共同决定。

5问:单个业主可否以未与物业服务人订立合同的理由而拒交物业费?

答:根据《中华人民共和国民法典》的规定,物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。从合同的性质讲,前期物业服务合同是由开发商与其选定的物业服务人订立的委托管理合同。而普通物业服务合同是由业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的集体合同因此,前期物业服务合同和普通物业服务合同只要依法订立并生效,就对全体业主具有法律约束力。单个业主以未与物业服务人订立前期物业服务合同或普通物业服务合同的理由拒交物业费是没有法律依据的。

6问:前期物业服务合同对业主具有法律约束力吗?

答:《中华人民共和国民法典》第939规定,“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力”。根据该规定,前期物业服务合同如果合法有效,其效力当然及与全体业主,对全体业主具有法律约束力。

7问:建设单位可以与物业服务人订立N次《前期物业服务合同》吗?

答:房屋销售和业主入住是个持续的过程。为了避免业主委员会选举与业主大会成立至选聘的物业服务人前的物业服务空白,所以法律就作出了建设单位应当与物业服务人订立前期物业服务合同,前期物业服务合同对业主具有法律约束力的规定。根据《中华人民共和国民法典》第284条二款,“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换”,和940“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新的物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”的规定。笔者认为,在前期物业服务合同期限届满和业主委员会或者业主尚未与新的物业服务人订立物业服务合同前,为了防止物业服务出现空白,维护好入住业主的利益,建设单位仍然可以与物业服务人续订前期物业服务合同,但续订应当以二次为限,不得无休止地续订N次前期物业服务合同。

8问:物业服务合同可以约定违约金吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第585“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定,物业服务合同作为合同的一种,依法是可以约定违约金的,只是约定的违约金不得低于或者过分高于造成的损失。如果“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。所以说,当事人在物业服务合同中可以约定违约金是毋容置疑的。但问题是,开发商与物业服务人在前期物业服务合同中是否可以约定违约金,立法对此未做规定,理论界也缺少探讨。而对于有人民法院判例认为的“前期物业服务合同有效,业主应当承担违约责任”的司法观点,笔者不敢苟同,应该是值得商榷。因为虽然建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。但从合同的订立主体分析,前期物业服务合同是不同于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的普通物业服务合同的,因为前期物业服务合同是在业主未介入,业主不知情的情况下,由建设单位单方面与其选定的物业服务人订立的合同,具有委托管理合同的性质而普通物业服务合同是业主委员会与业主大会代表业主与选聘的物业服务人订立的合同,具有集体合同的性质。建设单位不能在与物业服务人订立的前期物业服务合同中违背业主意愿,硬塞进违约的成分。因此笔者认为,建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中是不可以约定违约金的。

9问:物业服务人可以向业主收取合同终止后至撤出前的物业费吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第950“物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费”。因此,物业服务人在物业服务合同到期或终止后,如果其仍然为小区业主提供了物业服务的,物业服务人就与业主之间建立了事实上的物业服务合同关系,并且在物业服务质量品质没有明显变化的情况下,业主就应当按照法律规定向物业服务人支付合同终止后至撤出前的物业费。

10问:物业服务人可以将其提供的服务全部转委托给第三人吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第941条二款的规定,“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人”的规定,物业服务人是不可以将应当由其亲自提供的全部物业服务转委托给第三人。但是,根据《中华人民共和国民法典》第941款的规定物业服务人可以将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人,并就该部分专项服务事项向业主负责。

11问:物业:管理还是服务?

答:2003年9月1日施行的《物业管理条例》第1条开宗明义指出,“为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例”。第2条进一步指出,“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。由此看出,条例虽然偶有提到物业服务企业和物业服务合同,但不仅其名称是管理,而且其内容也多为管理,因此体现的是以物业为中心的管理大于服务的立法思想,而非以业主为中心的服务大于管理的立法思想。分析当初立法意图,应该是管理为主,服务次之。以至于业主们常常发出小区里“谁是老大”的哀叹,以至于业主与物业的矛盾纠纷时有发生,甚至激化升级。总结近20年物业管理的经验教训,在社会主义核心价值观指导下,坚持以人民为中心的立法思想,2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第937条二款对物业是管理还是服务一锤定音,明确规定了“物业服务人包括物业服务企业和其他管理人”,物业企业就是物业服务人的法律地位。同时,物业服务人还要“为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务”。说明物业服务人也具有一定的管理职能。法律的变化,体现了物业服务大于物业管理,以业主为中心的立法思想,是法律质的进步和飞跃。因此笔者认为,在日常的物业服务过程中,物业服务人应当处理好服务与管理的关系,履行好法定约定义务,竭尽全力地为业主提供优质高效的物业服务。

12问:物业服务人可以给业主定“规矩”吗?

答:物业实践中,常见物业服务人在公告栏贴告示,在微信群发通知,向业主家塞纸条,为业主定规矩的情况。比如向业主介绍商家,推销产品,下载软件,统一装修,不过洋节,以及为街道办居委会打高分等。其要求业主这样那样近乎强迫的规矩,使得业主们不堪其扰不胜其烦,却又无可奈何。业主们出入在物业服务人眼皮下,也只好得过且过默不作声,但心里却总是觉着不舒服。因为人的本性就是追求美好,渴望自由,只要业主在小区依法居住生活,其也就排除了包括物业服务人在内的任何人对其自由权利的非法骚扰。因此,在目前法律合同未赋予物业服务人有定规矩权的情况下,物业服务人不得在法律、合同、小区议事规则和小区管理规约之外为业主定规矩。物业服务人也只有依法依约尽心尽责为业主提供优质高效服务的义务,而无任何为业主定规矩的权利。否则,业主有权对物业服务人所定规矩说不,并且有权采取法律所允许的一切措施维护自己的自由和权利。

13问:可以强迫物业服务人做公益吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第76条的规定,物业服务人是以取得利润为目的设立的营利法人,而非公益性组织。营利法人的生存需要和盈利属性驱使物业服务人必须要开源节流维持发展,这也是所有企业的生存之道。因为物业服务人毕竟是一个本小利微的劳动密集型企业一方面,物业服务人要履行好合同约定,为业主提供高品质的物业服务。另一方面,物业服务人又要通过营业收入解决员工工资、福利待遇、五险一金和日常支出等扣除成本,并在依法纳税获得利润后开拓市场积累发展。在有了一定积累后,物业服务人也可以在力所能及的情况下多做些公益,这不仅是物业服务人的社会责任,也是在做公益的同时宣传了自我,扩大了影响,促进了健康可持续发展。但必须强调的是,做公益应当坚持自愿原则,任何摊派物业服务人做公益的强迫命令,都是违背物业服务人意愿,侵犯物业服务人权益的行为。否则,强迫做公益不仅影响了物业服务人的心情,耽误了正常的物业服务,也使强迫的公益变了味

14问:物业服务人可以要求业主预交物业费吗?

答:根据有关法律规定,经行政主管机关批准可以预收的物业费,其预收期不得超过六个月。因此,物业服务人不得违背法律规定和业主意愿或非业主使用人意愿强制业主提前交费。虽然物业服务人要求业主预交物业费没有法律依据,但如果业主自愿预交物业费,则法律不予干预。

15问:物业服务人如何约束不守公德的业主?

答:物业服务人可以合同列举常见的不守公德现象,并约定违反时承担一定数额的违约金,以此规范约束双方的行为。在合同履行中,一旦业主违反约定,物业服务人即可约定对业主进行批评教育。而情节较重,并产生一定后果的不守公德业主,物业服务人也可以依照合同约定提起诉讼或者申请仲裁,请求不守公德业主的支付违约金。同时,物业服务人还可以建议业主大会在制定或修改管理规约时,增加做守公德业主,为建设安宁祥和小区做贡献的倡议条款,并请求业主委员会协助做好小区的物业服务工作。

16问:物业服务人可以对业主的不文明行为罚款吗?

答:罚款是一种行政处罚,是行政机关的专属权力,而物业服务人不享有此权利。物业服务人无权对业主在小区乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停乱放等不文明行为进行罚款。针对业主在小区乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停乱放等不文明行为,物业服务人可以采取对其批评、教育、劝阻的措施。对态度恶劣、不听劝阻情节较重的,物业服务人可以及时向有关行政主管机关反映,由行政主管机关依法处理。

17问:物业服务人可以代业主收快递吗?

答:如果物业服务人没有与业主签订《代收代管快递协议书》,或者物业服务人没有向业主作出代收代管快递的承诺,那么,物业服务人就没有义务为业主代收代管快递。否则,如果物业服务人不慎将业主的快递遗失或损坏,则是“好心办了坏事”,物业服务人就应当向业主承担相应的民事赔偿责任。

18问:物业服务人可以过度服务吗?

答:服务品质是物业生存的基础,服务成本是物业发展的本钱。离开品质谈服务,是低层次的服务,离开成本谈品质,却会断送了物业的前程。因此,物业服务人在为业主服务的过程中,应当严格执行法律的规定和合同的约定,妥善处理好品质和成本的关系,而不能在法律和合同之外擅自扩大服务的事项和范围,所以要十分警惕有求必应的过度服务。比如,如果合同中没有约定代收代管快递、看孩子等服务项目,那么,物业服务人就不能帮业主收快递、看孩子。否则,物业服务人就极有可能陷入被动地位,产生法律风险。不仅会影响物业服务人声誉,甚至还会危及物业服务人的生存和发展。

19问:物业服务人如何应对业主停车难、停车乱?

答:业主在小区停车难、停车乱现象,不仅造成小区生活秩序的混乱,增加物业服务难度,而且还影响了消防车、救护车的及时救援,埋下了安全隐患,甚至还引发因人员通行、车辆刮蹭等产生的纠纷事件,由此也造成了业主之间的不和谐。因此,如何应对业主停车难、停车乱就成为摆在物业服务人面前的棘手难题。为了应对解决业主停车难、停车乱局面,笔者建议物业服务人应着手在以下几方面进行思考应对。一是物业服务人可以在合同中约定业主违规停放车辆的违约责任。一旦业主违反,物业服务人就可以根据约定向业主收取一定数量的违约金,以此惩罚违规停车的业主,并引导教育广大业主。如果合同中没有约定,物业服务人也可以与业主订立补充协议;二是根据《中华人民共和国民法典》第276条的规定,物业服务人可以向有关部门申请在建筑区划内增加规划用于停放汽车的车位,以满足业主的停车需要;三是物业服务人要加强小区停车场的道闸栏杆、告示牌等硬件建设,做好停车场的日常维护保养,加强日常巡查排查,以及时提示业主防范停车风险;四是物业服务人可以利用宣传栏、电子屏等对遵守管理规约的业主进行大张旗鼓表扬,对违规停车的现象进行不点名批评,以此教育引导业主规范停车;五是对违规停车且态度恶劣不听劝阻的,物业服务人要及时采取拍照、录像等措施固定保全证据,必要时,也可以报告公安交警部门现场处置。

20问:物业服务人能否删除乱停车业主的道闸自动识别信息?

答:有案例表明,在业主数次不文明停车,物业服务人数次劝导无效,业主拒不签署《文明停车承诺书》的情况下,物业服务人采取断然措施,删除了业主的道闸自动识别信息,导致业主车辆进出受阻,业主与物业服务人因此产生纠纷对簿公堂。对此,法官说法认为,业主在享有权力的同时,也有遵守管理规约和接受物业服务约束的义务。小区不是法外之地,权利也非无边界,更不能任性滥用。物业服务人依据合同和管理规约,删除乱停车业主的道闸自动识别信息对乱停车业主实施管理并无不当,理应得到广大业主的理解和人民法院的支持。

21问:物业服务人能否以停水、停电、停热、停燃气等方式催交物业费?

答:停水、停电、停热、停燃气不是物业服务人的职责权利,而是侵犯业主合法权益的行为。根据《中华人民共和国民法典》第944条三款“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的规定。如果物业服务人以对业主的房屋采取停水、停电、停热、停燃气等方式催交物业费,从而造成了业主生活不便或者造成业主其他损失的,或者给供水、供电、供热、供燃气企业造成了损失,则物业服务人应当向受损害业主和受损害企业承担相应的侵权责任。

22问:物业服务人可以要求业主立即拆除其擅自封闭的阳台并恢复原状

答:物业服务人与业主是服务被服务的关系,而非管理被管理的关系。物业服务人不是行政机关,不具有行政执法权,其要求业主立即拆除其擅自封闭的阳台并恢复原状没有法律依据,物业服务人更不能强制拆除业主擅自封闭的阳台。作为物业服务人,如果有证据证实业主擅自封闭的阳台可能会危及建筑物安全损害其他业主的权益,有妨碍物业服务行为的,可以在对业主劝阻无果后向有关行政主管机关反映。

23问:物业服务人不给拒交物业费的业主升级门禁卡是否合法?

答:根据《中华人民共和国民法典》第942“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的规定和国务院《物业管理条例》的规定,物业服务人有义务采取合理措施保证业主的人身和财产安全。因此,升级门禁卡等应是物业服务人提升服务品质的具体表现,此举有利于维护小区安全,融洽业关系,对此应予充分肯定。但应当强调的是如果物业服务人以升级门禁卡等为诱饵手段,变相强制收取业主的物业费,甚至不给拒交物业费的业主升级门禁卡,则是侵犯业主出行权的违法行为,必将遭受业主的投诉,还会对物业服务人的形象产生不良影响。有关行政主管部门在接到业主投诉后,也必然会对物业服务人的违法行为作出处理。

24问:物业服务人有权禁止未交物业费的业主进小区吗?

答:小区是谁的?房子又是谁的?明白了这个理,物业服务人也就不会禁止未交物业费的业主进小区了。因为根据法律规定和合同约定,业主在享受物业服务的同时,就应当及时足额交纳物业费。而物业服务人在收取业主物业费的同时,就应当为业主提供优质高效的物业服务。即便是有的业主不交纳物业费,物业服务人也应该依法催交,而不应采取不让业主进小区的极端做法。作为物业服务人,要始终牢记服务的宗旨,提升服务的品质,做到善意、文明、规范、依法执业,并要尽可能地避免因催交物业费与业主的直接野蛮对抗。

25问:物业服务人可以将物业费和车位费“捆绑”收取吗?

答:交纳物业费是业主的法定约定义务如果业主拒交,物业服务人可以依法催交。现实中,有的物业服务人为了突破物业费收取难的窘境,而将物业费和车位费合在一起收,这并“捆绑”收费,充其量也只是一种收取物业费的措施,其也并未侵犯业主的合法权益。虽然物业服务人将物业费与车位费合在一起收的措施略显强硬,但其面对物业费收取难的现状,也是不得已而为之的。对此,业主应当换位思考给予理解。作为物业服务人,在收取物业费时,也应当积极主动与业主沟通交流,多做解释说明工作。特别是要不断努力改善服务态度,提升服务品质,将物业服务的人性化做进业主的心坎里。

26问:业主家中财物被盗,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第942《物业管理条例》第47条的规定,物业服务人有义务采取合理措施做好服务区域内的安全防范工作保护业主的人身财产安全,并在业主遭受侵害时,向受害业主提供必要协助。因此,在物业服务人已尽安全保障义务的情况下,业主因家中财物被盗要求物业服务人承担责任没有法律依据。

27问:驾驶人因跟车太近,车辆被道闸栏杆砸坏,物业服务人是否担责?

答:物业服务人作为道闸管理人应尽安全保障义务,确保车辆行人的顺利通行。一般的讲,道闸栏杆砸坏进出车辆,物业服务人是要承担法律责任的,并不是所有的在道闸栏杆致人或致物损害事件中物业服务人都要承担法律责任。比如如因驾驶人跟车太近,强行通过道闸栏杆致其车辆受损,则驾驶人是自身风险的第一责任人,因此产生的损害与物业服务人无法律上的因果关系,物业服务人对此承担民事法律责任。

28问:房屋顶层露台雨天漏水致业主财产损失,物业服务人应否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第285条的规定,物业服务人对建筑物及其附属设施的共有部分负有法定维护义务。因房屋顶层露台属于业主共有,单个业主不享有房屋顶层露台的所有权。因此,物业服务人应当及时清理房屋顶层露台公共区域的杂物,以确保雨天排水顺畅,若因清理不及时造成房屋顶层露台雨天漏水致业主财产损失,物业服务人就应当向受损业主承担民事法律责任。

29问:建筑物外墙脱落致业主(含外来人员)损害,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第1253“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有权向其他责任人追偿”的规定,说明法律规定的物件脱落、坠落的归责原则为过错推定原则。物业服务人作为小区管理责任人,负有对小区建筑物共有部分审慎管理和对全体业主及其财产(含外来人员,下同)的安全保障义务。因此,物业服务人应当对建筑物共有部分进行经常性的检查、维修、养护、排险。在物业服务人不能证明自己没有过错的情况下,如果业主因建筑物外墙脱落致业主人身或财产损害提起诉讼,人民法院则推定物业服务人对建筑物共有部分存在管理瑕疵,会判令物业服务人承担相应赔偿责任。物业服务人在承担赔偿责任后,如有证据证明有其他责任人致业主损害的,则可依法向其他责任人行使追偿权。

30问:业主(含外来人员)夜间在小区走路跌伤,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第942“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的规定,和国务院《物业管理条例》第35“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务”。“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”的规定,物业服务人有义务采取诸如及时清理路面垃圾、维修坑洼路面、维修损坏路灯和对施工场地设置防护标志等合理措施保障业主(含外来人员,下同)的人身财产安全。如果物业服务人因未及时清理路面垃圾,未及时维修坑洼路面,未及时维修损坏路灯和未对施工场地设置明显防护标志,而致业主夜间在小区走路跌伤的,则物业服务人就应当对其怠于履行法定约定义务的过错向业主承担相应的民事责任。反之,则是由于业主忽视了自我安全注意义务,就应当对自己夜间在小区走路不小心跌伤的后果自负。

31问:业主(含外来人员)在地下车库滑倒受伤,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第942“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的规定,和国务院《物业管理条例》第35“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务”。“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”的规定,物业服务人有义务及时采取诸如清理地下车库垃圾、维修地下车库路面、维修地下车库照明设施和对地下车库施工场地设置明显防护标志等合理措施保障业主(含外来人员,下同)的人身和财产安全。如果物业服务人因不履行或怠于履行法定约定义务,而致业主在地下车库滑倒受伤的,则物业服务人就应当对其不履行或怠于履行义务的过错向业主承担相应的民事责任。物业服务人在向业主承担责任后,如有证据证明有其他责任人致损害发生的,则可以向其他责任人行使追偿权。如果物业服务人没有过错,也没有其他责任人的,则是由于业主忽视了自我安全注意义务,业主就应当对自己在地下车库不小心滑倒受伤的后果自负。

32问:业主能否以车辆被划损刮蹭而主张物业服务人赔偿并拒交物业费?

答:业主车辆被划损刮蹭具有偶发性、突发性。造成业主车辆被划损刮蹭的责任也不在物业服务人。在物业服务人已尽安全保障义务的情况下,业主要求物业服务人看护好每一个业主车辆不被划损刮蹭是强人所难的。根据《中华人民共和国民法典》第1165“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任”的规定,在业主发现其车辆被划损刮蹭后,应当及时向侵权人主张权利,由侵权人承担赔偿责任,物业服务人予以协助。如果业主车辆被划损刮蹭的损失价值较大,业主也可以向公安机关报案。因此,业主因其车辆被划损刮蹭要求物业服务人承担赔偿责任并拒交物业费没有法律依据

33问:物业服务人有协助业主在其车位安装充电桩的义务吗?

答:新能源汽车属于“绿色产品”。业主在自家车位安装充电桩就是落实推动绿色产品发展国家战略要求和《中华人民共和国民法典》第9“绿色原则”法治要求的具体行动。根据山东省发展和改革委员会等多部门联合出台的《关于加强和规范我省居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》,“在居民区充电基础设施安装过程中,物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位,及时提供相关图纸资料,积极配合并协助现场勘查、施工”。“物业服务企业对申请方提出的充电基础设施安装申请,按程序进行登记并出具证明,配合业主或其委托的建设单位及时提供图纸资料,协助现场勘察、施工无相关部门书面认定意见,不得以安全、电力容量不足等理由阻挠业主安装自用充电桩的要求。因此,业主在自家车位安装充电桩的过程中,物业服务人有积极协助配合的义务

34问:物业服务人有权要求业主拆除安装在预留位置外的空调外机并恢复原状吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第939“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力”和第945“业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查”的规定,因此,业主在安装空调时,应当严格履行约定义务,不得将空调外机安装在建设单位预留的指定位置之外。否则,物业服务人有权要求业主拆除安装的空调外机并有权责令其恢复原状。如果业主拒不拆除恢复原状,物业服务人则可以根据法律规定或合同约定向人民法院提起诉讼。

35问:物业服务人有权禁止业主在业主共有道路上长期停放车辆吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第274“建筑区划内的道路,属于业主共有”的规定,物业服务人是具有禁止业主在业主共有的道路上长期停放车辆权利的。因为业主占用公共区域,在业主共有道路上长期停放车辆,必然侵犯全体业主的合法权益,也不便物业服务人对小区的统一服务管理。如果业主有在小区长期停放车辆的需求,可以事先与物业服务人协商订立合同,物业服务人可根据约定为业主划定停车位,业主交纳场地使用费。物业服务人在收取场地使用费后,应当在小区公告栏公示收费情况,接受全体业主的监督,并履行好对业主停放车辆的服务管理义务

36问:物业服务人有权制止并组织清理电动车违规停放、违规充电行为吗?

答:根据中华人民共和国公安部于2017年12月29日发布的《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》第4“物业服务企业、主管单位和村民委员会、居民委员会,应当立即组织对住宅小区、楼院开展电动车停放和充电专项检查,及时消除隐患。对检查发现电动车违规停放、充电的,应当制止并组织清理;对拒不清理的,要向公安机关消防机构或者公安派出所报告”的规定,说明制止并组织清理电动车违规停放和违规充电行为,不仅是物业服务人的权利,还是物业服务人的义务,物业服务人应当经常性的对小区楼院违规停放、违规充电的电动车进行组织清理,对拒不服从清理的,物业服务人应当及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。

37问:物业服务人应当定期将服务事项等向业主公开并向业主大会、业主委员会报告吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第943“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主大会公开并向业主大会、业主委员会报告”的规定,说明物业服务人定期将服务的事项等向业主公开并向业主大会、业主委员会报告是物业服务人的法定义务,因此,物业服务人在为业主服务的过程中,应当定期将上述情况公开并向业主大会、业主委员会报告。

38问:物业服务人有披露涉及业主合法权益信息义务吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第943“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主大会公开并向业主大会、业主委员会报告”的规定,物业服务人对涉及业主合法权益的信息具有定期披露义务。但物业服务人在披露时如果发现披露事项有可能涉及业主个人及业主家庭隐私的信息时,物业服务人则应当予以妥善处理,谨慎披露,并尽可能保护好业主个人及其家庭的隐私信息,以免侵犯业主的合法权益。

39问:物业服务人如何处理业主在楼道堆放的杂物?

答:根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消防法》和《高层民用建筑消防安全管理规定》等法律法规的规定,楼道是公共区域,属于全体业主共有,任何人不得私自占用。另外,业主在楼道堆放杂物,不仅影响人们通行和环境卫生,也极易引发火灾等安全事故,是一种违法行为。因此,对业主在楼道堆放杂物的行为,物业服务人应当根据《中华人民共和国民法典》第942条二款的规定,及时采取合理措施予以制止,向有关行政主管部门报告并协助处理。

40问:物业服务人有权收取业主的房屋装饰装修保证金吗?

答:物业实践中,物业服务人为了管理的便利,防止业主违规装饰装修房屋,而在《装饰装修房屋注意事项明白纸》中规定,业主在装饰装修房屋前,应向物业服务人交纳一定数额的保证金。待房屋装饰装修完毕,经物业服务人核验房屋装饰装修达标后将保证金退还。否则延迟退还,并责令业主改正装饰装修的房屋。那么,物业服务人是否有向业主收取房屋装饰装修保证金的权利呢?从《中华人民共和国民法典》第945“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查”的规定和《物业管理条例》第52条的规定看,法律也仅是赋予了物业服务人提示检查的权利义务,而并未赋予物业服务人向业主收取房屋装饰装修保证金的权利。但鉴于目前存在的房屋装饰装修乱象,分析物业服务人收取房屋装饰装修保证金的目的,也仅仅是为了约束业主不规范的房屋装饰装修行为,是对全体业主的生命安全负责。因此,虽然物业服务人向业主收取房屋装饰装修保证金没有法律依据,但物业实践中可行,笔者对此不做否定性评价。

41问:物业服务人可以向拒收漏水新房的业主催交物业费吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》939“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力”的规定,如果业主在收到建设单位交付的房屋并入住,就应当向物业服务人交纳物业费。如果业主在接收房屋后一直未入住,且空置六个月以上的,则业主可以根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定,按照物业收费标准的60%向物业服务人交纳物业费,而不能主张免交。但如果业主在验房时发现开发商交付的房屋存在漏水等重大缺陷不具备交付条件而拒收房屋时,则业主是否应当交纳物业费是可以另当别论的。因为业主与建设单位订立的是《商品房预售合同》,建设单位与物业服务人订立的是《前期物业服务合同》,二者分属不同的法律关系。漏水房屋是否具备交付入住的条件,属于人民法院审查商品房买卖合同纠纷的范围,而不属于审查物业服务合同纠纷的范围。因此,在建设单位交付的房屋不具备交付条件,业主又拒收的情况下,物业服务人是不可以向业主催交物业费的。

42问:物业员工行为致业主人身财产损害,物业服务人是否担责?

答:无论是根据《中华人民共和国民法典》规定和《物业管理条例》规定,还是根据物业服务合同约定,物业服务人在执业中都只有为业主提供优质高效服务的义务,而无蛮横霸道损害业主权益的权利。物业服务人有义务采取一切合理措施维护服务区域内的基本秩序,保护业主的人身财产安全,这是由物业服务人的工作性质决定的。物业服务人只有尽心尽责地为业主服好务,才能建立起融洽的业物关系。但在物业实践中,发现有的物业服务人似乎不明白这个理,平时对员工不管理、不教育、不培训,不约束,放任个别员工语言粗暴,行为不端,服务缺失,索要财物等。因此,如果物业服务人的员工因在执行职务中的行为不端不当,而致业主人身财产损害就是物业服务人未能正确履行法定约定义务物业服务人就应当依法向受损害的业主承担相应的民事法律责任。如果物业服务人员工的行为情节后果严重,甚至涉嫌了违法犯罪,该员工就应当依法承担相应的行政责任或刑事责任。但该员工承担责任并不因此而免除了物业服务人的民事法律责任。物业服务人在向受损害业主作出民事赔偿后,有权根据该员工的故意或重大过失情况依法向该员工行使追偿权。

43问:业主车辆被枯树枝砸坏,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第942“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的规定,和国务院《物业管理条例》第35“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务”。“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”的规定,物业服务人有义务及时修剪小区业主共有部分的绿化树木和及时清理树上枯枝,以保障业主的人身和财产安全。如果物业服务人因未及时修剪树木,未及时清理树上枯枝,而致业主车辆受损的,则物业服务人就应当对其不履行或怠于履行法定约定义务的过错向业主承担相应的民事赔偿责任。但如果由于台风等自然灾害或者由于业主违规乱停乱放车辆,而致其车辆受损的,业主不可以请求物业服务人承担民事赔偿责任。如果符合理赔条件,业主可以申请保险公司理赔。

44问:小区健身器材伤人,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》等法律法规的规定,如果是由于健身器材的质量原因而致业主或其孩子受伤的,就应当由健身器材的制造者或者销售者向业主承担民事赔偿责任。如果是由于物业服务人未及时修理损坏的健身器材,对健身器材未尽到经常性检查维护义务,就应当由物业服务人对自己因不履行或怠于履行法定约定义务的过错向业主承担民事赔偿责任。但如果是由于业主自己因不正确使用健身器材受伤的,或者是由于业主孩子在脱离了业主的监护后,独自玩弄健身器材不慎受伤的,则与物业服务人无关,业主不能要求物业服务人承担民事赔偿责任。

45问:业主卫生间下水主管道堵塞坐便器返水致业主损失,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第942条的规定和国务院《物业管理条例》第35条的规定,物业服务人对小区业主共有部分具有按照法律规定和合同约定进行保养维护的义务。楼房下水主管道(简称主管道)作为业主共有部分,无疑应在物业服务人的保养维护之列,物业服务人应当做好主管道的日常保养维护工作。但实事求是讲,主管道在正常使用过程中,是无需维护也不可能维护的,除非有主管道破裂或堵塞影响下水的情况发生,并且业主也向物业服务人作了反映。否则,物业服务人天天挨家挨户对主管道进行所谓的保养维护,不仅力不能及,也干扰了业主的正常生活。物业服务人“擅闯民宅”的行为,无疑是好心办了错事,这是任何物业服务人不可能做到的。分析主管道堵塞的原因,一般是由于建设单位在建设过程中或是楼上业主在装饰装修过程中,施工人不慎掉落垃圾杂物所致。造成主管道堵塞的责任人也应是建设单位或是楼上的业主,而与物业服务人无关。特别是在当前物业服务的技术手段尚不能满足监控主管道内部是否堵塞的情况下,我们要求物业服务人保证主管道畅通无阻是没有道理的。所以说,只要物业服务人已经对化粪池、公共排污管道和污水井等进行了经常性的清疏,保证了公共区域的排污顺畅,对个别业主的主管道返水造成的损失,物业服务人就不应承担民事法律责任,这是个常识性问题,而非法律问题。根据《中华人民共和国民法典》第1165条和第1168条的规定,业主对主管道返水造成的损失可以向建设单位主张权利或向楼上所有业主主张权利,而非向物业服务人主张权利。对有人民法院判例认为的,物业服务人因“未能提供对案涉主管道定期检查和如何维护的确切证据,无法证明对主管道是否疏通到位,故对主管道返水所致的业主损失应当承担相应赔偿责任”的观点,笔者持反对态度。

46问:雪后业主在小区滑倒受伤,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第942条和国务院《物业管理条例》第35条的规定,物业服务人负有按照法律规定和合同约定对小区业主共有部分的建筑物及其附属设施进行保养维护的义务。物业服务人应当采取一切合理措施维护好服务区域内的基本秩序,保护好业主的人身和财产安全。雪后,物业服务人应当尽快组织力量清理积雪,以便利业主安全通行。如果在雪后,物业服务人因未履行或怠于履行及时清扫道路、楼梯口等为业主提供通行便利的安全保障义务,就是违反了法律法定约定义务。如果业主在大雪后的结冰道路上滑倒受伤,则业主在保全有关证据后,有权根据法律规定和合同约定提起诉讼,请求物业服务人承担相应的民事赔偿责任。反之,则是由于业主忽视了自我安全注意义务,就应当对自己在雪后走路不慎滑倒受伤的后果自负。

47问:业主在小区被流浪狗猫咬伤,物业服务人是否担责?

答:流浪狗猫是无主动物,其特性就是无拘无束到处流浪。虽然根据《中华人民共和国民法典》第942条和国务院《物业管理条例》第35条的规定,物业服务人有义务采取一切合理措施维护好服务区域内的基本秩序,保护好业主的人身和财产安全。但是,由于流浪狗猫天然的流浪性,物业服务人却是望流浪狗猫兴叹无能为力的。即便是专业的“擒拿队”,即便是他们使用了专门的工具,要想擒获流浪狗猫,他们也得要大费周折。因此,业主在小区被流浪狗猫咬伤,实与物业服务人无关,其要求物业服务人承担责任没有法律依据。对于有人民法院认为的“不能证明物业服务人已对小区内的流浪狗猫尽到了管束义务”,并判令物业服务人承担民事责任的司法判决,笔者不敢苟同因为我们的法律和我们的法官都不应强人所难。作为人民的法院和人民法官,在判案时,如果能够站在普通人大多数人的角度去思考分析,就会不难发现,原来普通人大多数人都做不到,就连法官自己都做不到的事,其要求物业服务人做到,作出的判决必然是歪理邪说经不起推敲的。

48问:业主饲养的动物及恶犬等危险动物致业主(含外来人员)损害,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第1245“饲养的动物造成他人损害的,动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任”的规定,和第1247“禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的,动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任”的规定,所以在一般情况下,动物及恶犬等危险动物如果致人损害,应当由动物及恶犬的饲养人或者管理人向受害人承担侵权责任,物业服务人无需担责。但根据《中华人民共和国民法典》第942条和国务院《物业管理条例》第35条的规定,物业服务人有义务采取一切合理措施维护好服务区域内的基本秩序,保护好业主的人身和财产安全的规定。如果物业服务人在平时的工作中不履行或怠于履行职责义务,对业主饲养的动物及禁止饲养恶犬等危险动物的违法行为听之任之放任不管,一旦发生业主饲养的动物及恶犬等危险动物致其他业主损害的,物业服务人即是违反了法定约定义务,其就应当与动物及恶犬等危险动物的饲养人或者管理人向受害人承担连带侵权责任,其就应当为自己玩忽职守的行为后果负责买单。因为没有任何一个业主愿意生活在一个秩序杂乱无章,安全无保障的小区内。同时还应当明确,对于非小区外来动物及流浪动物,物业服务人也有权利义务做好及时驱离擒获防范工作,并根据《物业管理条例》第46条的规定,及时向有关行政管理部门报告如果发生安全事故,还要协助做好救助工作。

49问:消防通道被占用,火灾发生救援受阻致业主人身财产损害,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第942条和国务院《物业管理条例》第35条的规定,物业服务人负有按照法律规定和合同约定对小区业主共有部分的建筑物及其附属设施进行保养维护的义务。物业服务人应当采取一切合理措施维护好服务区域内的基本秩序,保护好业主的人身和财产安全。又根据《中华人民共和国消防法》第16条(四项)和第29条的规定,如果物业服务人在平时的物业服务工作中,不注意维护小区内的公共消防设施,不能够保障小区内的消防通道、疏散通道和安全出口始终保持完好有效畅通无阻状态,那么,一旦发生火灾,影响消防车救援,阻碍了业主逃生,进而导致业主人身财产损害的,物业服务人就应当向受损害业主承担相应的民事赔偿责任,甚至还有可能受到公安机关消防救援机构的行政处罚。如果火灾后果极其严重,物业服务人的有关责任人还有可能承担刑事责任。

50问:不可抗力致业主人身财产损害,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第180“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定”。“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定,如因地震、台风等自然灾害和战争、骚乱等突发事件,以及类似于不可抗力的政府行为因素而致业主人身或财产损害的,则物业服务人依法不承担民事责任。但如果在不可抗力来临前,物业服务人有能力采取一切合理措施,而未采取一切合理措施避免业主的人身财产损害,或致业主人身财产损害扩大的,说明物业服务人违反了法定约定义务,则物业服务人就要依法向受损害业主承担相应的民事赔偿责任。

51问:业主装饰装修房屋必须事先告知物业服务人吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第945条的规定,“业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查”。因此,业主在装饰装修房屋前,必须事先告知物业服务人,并按照物业服务人的要求进行装饰装修,还要主动接受物业服务人对其装饰装修房屋是否合乎要求的监督检查。

52问:物业服务人发现业主违规装饰装修房屋怎么办?

答:根据《中华人民共和国民法典》第945“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查”的规定,和《物业管理条例》第52条的规定,物业服务人应当履行好法律赋予物业服务人对业主装饰装修房屋的监督权。一方面,业主在装饰装修房屋前,应当告知物业服务人,履行好告知义务和遵守好物业服务人对其装饰装修房屋的提示义务;另一方面,物业服务人在收到业主装饰装修房屋的告知后,应当在以下方面履行好对业主装饰装修房屋的监管义务。一是在业主装饰装修房屋前,物业服务人应当及时向业主发放《业主装饰装修房屋禁止事项和注意事项明白纸》,明白纸要详细列明业主装饰装修房屋的禁止事项和应当注意的事项,履行好对业主装饰装修房屋前的提示义务;二是在业主装饰装修房屋过程中,物业服务人要对业主装饰装修房屋的情况进行经常性的上门监督检查,及时提示并纠正业主装饰装修房屋的偏差,以防业主破坏承重墙等违规装饰装修房屋的情况发生,履行好对业主装饰装修房屋过程中的监督检查义务;三是在业主装饰装修房屋完成后,物业服务人要及时对业主装饰装修房屋的情况进行核验。对经核验合格的装饰装修房屋,物业服务人要及时向业主发放《装饰装修房屋核验通过通知书》,并退还收取的业主房屋装饰装修保证金。对经核验不合格的装饰装修房屋,物业服务人要及时对业主进行批评教育,并向业主发放《限期整改问题装饰装修房屋通知书》,责令其限期整改。对拒不接受物业服务人的批评教育,又拒不限期整改的业主,物业服务人应当及时向有关行政主管部门报告,或依法向人民法院提起诉讼。

53问:物业服务人有权对违规装饰装修房屋的业主提起诉讼吗?

答:根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨碍物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应民事责任的,人民法院应予支持”的规定,说明物业服务人是依法享有对业主提起诉讼的主体资格权利,并可以向人民法院提起诉讼的。目前有人民法院将纠纷是否经有关行政主管部门处理作为收案的前置程序是不正确的,因为法律并未规定这样的前置程序。

54问:业主装饰装修房屋致其他业主损害,物业服务人是否担责?

答:根据《中华人民共和国民法典》第945“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查”的规定,业主在装饰装修房屋前,应当履行好向物业服务人的告知义务和遵守好物业服务人的提示义务。而物业服务人在收到业主装饰装修房屋的告知后,也应当履行好业主在装饰装修房屋前、装饰装修房屋中和装饰装修房屋后的提示、检查和核验义务。如果物业服务人不履行或怠于履行提示、检查、核验义务,未及时发现和制止业主的不当装饰装修行为,那么,一旦业主在装饰装修房屋的过程中致其他业主损害,物业服务人就应当与致害业主共同向受损害业主承担民事赔偿责任。物业实践中,常见业主在装饰装修房屋时不向物业服务人告知的情况,但即便如此,笔者认为,对于时间长,动静大的业主装饰装修房屋,而致其他业主损害的,物业服务人对此视而不见,也是难辞其咎的。

55问:小区地面车位是谁的?

答:根据《中华人民共和国民法典》第275“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”,和第276“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,以及根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5“建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合民法典第276条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”的规定,因此,小区地面车位的归属,可以分为以下三种情况,第一种情况是,业主已经通过出售、附赠方式取得了小区建筑区划内地面车位所有权的,地面车位的所有权就归业主所有;第二种情况是,如果业主与建设单位签订了《地面车位租赁合同》,那么,地面车位的所有权就归建设单位所有,业主对地面车位仅享有使用权,而不享有所有权;第三种情况是,建设单位或者物业服务人在业主共有的道路或者其他场地建设的用于停放汽车的车位,是为满足小区业主的停车需要而建设的,其所有权和收益权应当归全体业主共有。

56问:小区地下车位是谁的?

答:根据《中华人民共和国人民防空法》第5条、第1822条的规定,人防车位属于结建式的人防工程,是住宅建筑必备的附属公用配套设施,不占有土地容积率,产权归国家所有,平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。再根据《中华人民共和国民法典》第274条的规定,地下车位的所有权是归全体业主共有的。因此,根据以上法律规定,笔者分析认为,人防车位是建设单位在建设住宅项目时必建的配套设施,其初始产权归国家所有,平时由投资人管理使用。建设单位已将投资费用列入住宅销售的开发成本并转移给购房人后,就使得投资主体发生实际转移,此时人防车位的使用权、管理权和收益权自然也就应当归全体业主所有了。

57问:业主可以在自家车位安装充电桩吗?

答:首先,对业主积极响应国家战略要求,购买并使用新能源汽车的行为应予充分肯定,业主有权在享有使用权的自家车位上安装自用充电桩。其次,根据国家发展和改革委员会、国家能源局、工业和信息化部、住房和城乡建设部《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》精神和山东省发展和改革委员会等多部门联合出台的《关于加强和规范我省居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》要求,“在居民区充电基础设施安装过程中,物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位,及时提供相关图纸资料,积极配合并协助现场勘查、施工”。“物业服务企业对申请方提出的充电基础设施安装申请,按程序进行登记并出具证明,配合业主或其委托的建设单位及时提供图纸资料,协助现场勘察、施工无相关部门书面认定意见,不得以安全、电力容量不足等理由阻挠业主安装自用充电桩”。因此,根据法律规定,业主是可以在自家车位安装充电桩的。

58问:业主可以在人防地下车位安装充电桩吗?

答:根据《中华人民共和国人民防空法》第2“人民防空是国防建设的组成部分,国家根据国防需要,动员和组织群众采取防护措施,防范和减轻空袭危害”的规定,和第26“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能”的规定,因此,业主在不影响人防地下车位防空效能的前提下,可以要求在人防地下车位安装充电桩,由物业服务人向当地人民防空管理部门提出申请,并根据国家发展改革委、国家能源局、工业和信息化部、住房和城乡建设部四部门联合发布的《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》和住房和城乡建设部发布的《电动汽车分散充电设施工程技术标准》的规定,履行安装充电桩的相关审批手续

59问:共享单车可以进小区吗?

答:共享单车投放的功能是公共交通的补充延续,共享单车行驶的路线在公共道路上,共享单车停放的地点在城管部门划定的除小区之外的公共区域共享单车投放的目的是共享,是共享单车企业为方便市民出行并赚取利润而投放的因此,如果任由人们将共享单车骑进小区并停放,长此以往,共享单车则变成了独享单车,进而使得大量单车闲置,增加企业的搬运成本,导致企业无利润可赚加速死亡。不仅如此,如果任由共享单车在小区自由进出横冲直撞乱停乱放,又给小区的物业服务增加了管理的难度,也损害了全体业主的合法权益,同时也侵犯了共享单车企业所有权市民对共享单车的骑行权。因此,物业服务人对骑共享单车骑进小区并停放的,应当予以说服教育劝阻,不听说服教育且劝阻情节严重的,物业服务人可以及时向有关行政主管机关报告。

60问:物业服务用房应当归谁所有?

答:根据《中华人民共和国民法典》第274“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有,但是城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房,属于业主共有”的规定,物业服务用房的所有权应当归全体业主共有。

61问:业主可否在其购买或租赁的一个车位上停放两辆车

答:一个车位停放一辆车,这是个基本的常识。因为无论是业主与建设单位订立的《车位买卖合同》,还是业主与物业服务人订立的《车位租赁合同》,只要合同中明确约定买卖或租赁的是一个车位,而非母子车位的话,那么,业主也就只能在其购买或租赁的一个车位上停放一辆车。即便是其购买或租赁的车位过大,能够停放的下,业主也不能够在一个车位上停放两辆车。否则,业主不仅是违反了合同约定,而且其超越划线停放的车辆也必然会影响其他业主的停车和通行。因此,业主是不可以在一个车位上停放两辆车的

62问:如何申请动用物业维修基金?

答:根据《中华人民共和国民法典》第281的规定“建筑物及其附属设施的维修基金,属于业主共有”。“经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修基金的筹集、使用情况应当定期公布”。“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修基金”。因此,申请动用物业维修资金,应当严格依照法律规定的条件,并履行好相关的申请审批手续。

63问:小区内广告等公共收益应当归谁所有?

答:根据《中华人民共和国民法典》第274“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有,但是城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房,属于业主共有”,和第282“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”的规定,物业服务人如果利用了所有权属于业主共有的部分进行经营,其所产生的电梯、外墙、道闸栏杆等广告费和公共场地产生的停车费、摆摊费、快递柜进场费、通讯基站等设施设备占地费,以及物业服务用房、经营用房租金收入等产生的收益,就应当归全体业主共有。物业服务人在收取费用后,还应当根据《中华人民共和国民法典》第943条的规定,定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

64问:业主侵占公共空间怎么办?

答:根据《中华人民共和国民法典》第274“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有,但是城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房,属于业主共有”的规定,小区内的公共空间属于全体业主共有,任何业主不得将其侵占“个人领地”。但在物业实践中,业主侵占小区公共空间的现象时有发生,由此也造成了业主间的攀比,更增加了物业服务的难度。为了解决这一问题,笔者建议着手在以下几个方面开展工作。一是在物业服务合同中约定业主侵占公共空间的违约责任,一旦业主违约,物业服务人就可以根据合同向业主收取一定数量的违约金,以此惩罚侵占公共空间的业主,并引导教育其他业主。如果合同中没有约定,物业服务人也可以与业主签订补充协议;二是未雨绸缪,防患未然。物业服务人可以在宣传栏、电子屏等上面经常性地对遵守管理规约的业主进行大张旗鼓表扬,对侵占公共空间的现象进行不点名批评,以此教育引导业主自觉守约;三是对业主侵占公共空间的苗头要及时与业主沟通交流,加强思想疏导,注意方式方法,以真情实感说服促使业主停止侵占公共空间并恢复原状;四是物业服务人要积极争取业主委员会的支持,以形成影响合力;五是要加强小区公共空间的硬件建设,使得业主再无侵占公共空间的可能;六是对侵占公共空间不听劝阻且态度恶劣的业主,物业服务人要及时采取拍照、录像等措施固定保全证据,必要时,也可以向有关行政主管部门报告。

65问:业主委员会享有名誉权吗?

答:业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会不具有可独立支配的财产,其既非法人,也非法人组织,不具有独立的人格尊严,不是享有名誉权的民事主体。因此,业主委员会不享有名誉权。

66问:业主对业主大会或业主委员会作出的决定有异议怎么办?

答:根据《中华人民共和国民法典》第280条的规定,“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力”。但是,如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法行使撤销权,请求人民法院予以撤销。

67问:业主请求撤销业主大会的决定,是列业主大会还是列业主委员会为被告?

答:根据《中华人民共和国民法典》第280条二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定,当业主的合法权益受到业主大会或者业主委员会作出的决定侵害时,受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼,请求人民法院予以撤销。但问题是,业主在提起诉讼时,是列业主大会还是列业主委员会为被告呢,因目前法律对此未做规定,诉讼实践中各个法院的做法也不尽一致。对有人民法院认可列业主大会为被告,有人民法院认可列业主委员会为被告的偏颇观点,笔者不敢苟同。因为到底应该列谁为被告,必须坚持谁侵害谁负责的列被告原则,即如果是业主大会作出的决定侵害了业主的合法权益,就应该列业主大会为被告,如果是业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益,就应该列业主委员会为被告,这也完全符合民法典由业主选择被告的立法本意。若不如此,不仅业主的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第122条规定的“有明确被告”的起诉条件,而且业主在起诉书中所列的被告主体与其诉讼请求、事实理由等也不能够前后呼应协调一致。而且,在诉讼中,不适格的业主大会或者业主委员会也极有可能以未侵害业主合法权益的理由进行抗辩。

68问:业主委员会可以擅自选聘物业服务人和擅自确定合同内容吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第278条一款(四)项的规定,选聘和解聘物业服务人是应当由业主共同决定的事项。对于由业主共同决定的事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主在业主大会上参与表决,并由业主大会对物业服务人和合同内容进行讨论作出决定。在业主大会作出决定后,业主委员会作为业主大会的执行机构,就只有严格执行的义务,而无丝毫更改的权利。如果业主委员会在执行中,发现业主大会选聘的物业服务人可能在服务声誉、服务能力、服务品质等方面存在问题,而需要重新选聘物业服务人时,或者经与物业服务人协商,需要对合同内容进行修改时,业主委员会得提议再次召开业主大会,由业主大会对业主委员会拟重新选聘物业服务人的提案和拟修改的合同内容进行再次讨论作出决定。所以说,选聘物业服务人和确定合同内容是业主大会的职权,而非业主委员会的职权,业主委员会不得擅自选聘物业服务人和不得擅自确定合同内容。否则,如果有业主提起诉讼,业主委员会擅自订立的合同当然会被人民法院依法撤销。

69问:业主大会能以微信、短信、电话等方式征求业主对决定事项的表决意见吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第278条,对由业主共同决定的事项,应当由业主进行表决的规定,业主参加业主大会,一般应当当场以投票、举手等方式进行表决。但对于有的业主因工作、外出、生病等原因不能到场时,业主大会能否以微信、短信、电话等方式征求其表决意见,法律对此未作规定,《物业管理条例》第12条也仅规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式”,但又对何为“书面”未作解释。从有利于业主参与度,提高业主投票率,保证业主大会议程及决议事项合法有效的角度出发,笔者建议业主大会在修改《业主大会议事规则》时,应当增加“对于不能参会的业主,业主大会可以以微信、短信等现代信息技术手段征求业主对决定事项的表决意见。业主大会在收到业主的意见后,应当将意见回执截屏打印件连同业主大会的其他资料装订成册,存档备查”的规定。由于电话表决存在的确认难保全难再现难的弊端,因此笔者认为,业主大会在对决定事项进行表决时,应当采用以业主当场表决为主,微信、短信等表决为辅的方式,而不宜采用电话表决的方式。

70问:业主委员会如何应对街道办、居委会的瞎掺和、乱指挥、滥作为?

答:业主委员会是由小区业主选举产生的,是以维护业主利益为目的而成立的自治性组织,是业主大会的执行机构,而非街道办、居委会的职能部门,二者不具有法律上的管理从属性。根据国务院《物业管理条例》和各地发布的具体办法规定,街道办、居委会应当履行对业主大会、业主委员会的指导监督责任,以促进业主大会、业主委员会规范良性运转。因此,对于街道办、居委会的正常指导监督工作,业主委员会应当予以积极配合,对其合理的意见建议要尽可能采纳。但对于街道办、居委会超越指导监督之外的瞎掺和、乱指挥、滥作为,业主委员会有权予以拒绝抵制。

71问:业主委员会必须有业主大会的授权才可以提起诉讼吗?

答:业主委员会是由小区业主选举产生的,是以维护业主利益为目的而成立的自治性组织,是业主大会的执行机构。业主委员会代表业主进行诉讼,是维护业主合法权益的重要途径。因目前法律对业主委员会的法律地位规定不够清晰,而业主委员会又没有自己独立的财产,不能独立承担民事责任,以致在诉讼实践中对业主委员会是否具有起诉权产生了争议。有观点认为业主委员会具有当事人能力,有权独立起诉。但也有观点认为业主委员会不具有当事人能力,在无业主大会授权的情况下,无权独立起诉。根据《中华人民共和国民法典》第286条二款“业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”的规定,探求立法者“请求”的意图,笔者认为,这里所说的请求,应当包括对行为人的说服、教育、批评、劝阻和起诉在内的所有的请求方法,说明民法典赋予了业主委员会不仅具有独立起诉的权利,而且也明确了业主委员会提起诉讼的范围。只要是起诉符合了法定的条件,业主委员会就可以提起诉讼。但为了避免争议,以更好地维护业主的合法权益,建议业主大会最好在讨论通过《业主委员会议事规则》或《小区管理规约》时,可以笼统地授予业主委员会在某些事项上有代表业主进行诉讼的权利,而不是在遇到问题后才召开业主大会进行一事一议一授权。

72问:全体业主应当为业主委员会的不正确决定买单吗?

答:物业实践中,有见业主委员会作出不正确决定,如任意砍伐绿化树木,任意侵占消防通道等违反法律和行政法规的情况,以致受到了行政主管机关的罚款处罚或被人民法院判决承担赔偿责任。“罚”“判”是无可非议的,问题是,钱从哪里来,又如何执行,这的确是给人民政府和人民法院出了道“无解题”。而根据法律的规定,业主委员会是由小区业主选举产生的,是以维护小区业主利益为目的而成立的自治性组织,是业主大会的执行机构。虽然业主委员会有一定的当事人能力,可以代表业主提起诉讼参与诉讼,但业主委员会没有自己的财产,不能独立承担民事责任,如果将罚款和赔偿分摊到全体业主身上,或者责令业主委员会成员个人负担,这不仅无法可依,又似乎不近情理。在目前法律规定不明确的情况下,为此笔者建议,一是行政主管机关平时要在业主大会、业主委员会的成立、成员选任、正确履职等方面加强引导、培训、指导和监督,以不断提高业主委员会成员的素质能力;二是行政主管机关和人民法院对业主委员会一般的违法违规行为,要尽可能坚持批评教育的处罚原则;三是如果必须涉及财产处罚时,人民政府和人民法院也尽可能的在小区公共收益基金能够承受的范围内予以象征性处理,而不要涉及业主委员会成员和其他业主的财产。

73问:不满物业服务人的物业服务,单个业主有权提起民事诉讼吗?

答:根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的规定,如果物业服务人在物业服务中行为侵犯了单个业主的合法权益,则单个业主就有权提起民事诉讼。而对于物业服务人的公共服务行为比如对收取物业费停车费不满,对物业服务存在瑕疵不满等,单个业主就无权提起民事诉讼。因为根据《中华人民共和国民法典》的规定,业主对建筑物共有部分的共有权具有不可分割性,其相关权利是一个不可分割的整体,其所有权属于全体业主共有,当全体业主的权利受到侵害时,应当由业主大会授权的业主委员会提起诉讼,而单个业主是不具有原告诉讼主体资格的,其也就无权提起诉讼。

74问:街道办事处、乡镇人民政府有权不认可并有权撤销业主委员会的备案吗?

答:根据国务院《物业管理条例》第16条的规定,“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”,但是业主委员会在备案过程中或者在备案后,有的街道办事处或乡镇人民政府却以筹备组不符合法定要求、业主投票不符合规定程序、业主以欺骗手段当选、申请人不具备条件等理由不认可业主委员会的选举,甚至阻扰业主委员会备案,直至企图撤销业主委员会的备案。那么,街道办事处或乡镇人民政府能否不认可并撤销业主委员会的备案吗?回答这个问题,我们应当从业主委员会及其备案的性质和街道办事处、乡镇人民政府的职权来进行探讨分析。首先,从业主委员会和备案的性质看,业主委员会是由小区业主选举产生的,是以维护业主利益为目的而成立的自治性组织,是业主大会的执行机构。其成立不需要得到人民政府有关部门的批准,备案也并非业主委员会的必经程序。国务院法制办2005年12月7日对湖南省人民政府法制办《关于<物业管理条例>第16条》请示的答复认为,“备案是一种告知,不具有行政许可的性质”。有人民法院的判例也认为,备案并非业主委员会成立的必经程序,不是人民政府的行政许可行为,备案不受行政许可法的调整,备案也不可以提起行政诉讼其次,从街道办事处、乡镇人民政府的职权看,根据《物业管理条例》第10和各地发布的具体办法规定,在业主大会和业主委员会成立过程中,区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的职权就是对业主大会、业主委员会成立及运行进行指导监督,而不是管理领导。因此,街道办事处、乡镇人民政府是无权不认可并无权撤销业主委员会的备案的。

75问:什么是业主知情权?

答:关于什么是业主知情权,目前的法律并未作出明确规定。笔者根据散见于《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》等法律法规规定的具体业主知情权,而将业主知情权定义为:所谓业主知情权,又称业主信息权,业主了解权,是指业主在享受物业服务的过程中,所依法所享有的获取物业服务信息和获取与物业服务信息相关信息的自由和权利。

76问:业主享有哪些知情权?

答:根据《中华人民共和国民法典》第278条、第943条和《物业管理条例》第6条,及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定,业主知情权的内容范围包括:一是建设单位或业主委员会与业主大会选聘解聘物业服务人的情况;二是物业服务人遵守和履行物业服务合同的情况;三是重建、改建建筑物及其附属设施的情况;四是对建筑物及其附属设施维修资金的筹集、管理和使用情况;五是对业主共有部分建筑物及其附属设施的改变、利用、管理和经营情况;六是业主大会议事规则和小区管理规约的制定、修改和执行情况;七是选举或更换业主委员会成员和业主委员会成员尽职履责情况;八是业主大会会议程序和会议决议规范合法情况;九是业主改进并加强业主委员会工作意见建议和改进并加强小区物业服务意见建议的落实情况;十是可以公开的准予业主知悉的其他情况和资料。

77问:业主行使知情权受诉讼时效期间限制吗?

答:业主知情权系业主基于其所有权人地位取得并享有的固有权利。业主知情权也并非债权人的债权请求权,所以也就不受三年诉讼时效期间的限制。虽然业主享有知情权,并且其行使也不受三年诉讼时效期间的限制,但考虑物业服务人目前素质状况和对有关资料的保存条件,建议业主行使知情权要尽可能提早,以避免时过境迁,资料难寻。同时,业主在行使知情权的时候,也不得要求物业服务人披露与业主合法权益无关的信息,以及涉及其他业主合法权益的信息。

78问:业主对成为业主之前的物业服务信息享有知情权吗?

答:业主购买小区房屋后,即成为小区业主,其也就依法享有了了解和知悉物业服务信息,以及了解和知悉与物业服务信息相关信息的自由和权利。其知情权的范围,法律并未限缩,当然包括业主在成为业主之前涉及到业主合法权益部分的物业服务信息,以及与物业服务信息相关的信息。虽然业主对成为业主之前的物业服务信息享有知情权,但应当注意的是,一方面,业主的知情权受法律保护,另一方面,业主也应当依法正确行使知情权,不得滥用知情权。否则,其不理性、不经济、不必要的知情权主张,是得不到人民法院支持的。

79问:业主有权查阅物业服务人的财务收支情况吗?

答:虽然根据《中华人民共和国民法典》第943条的规定,物业服务人对涉及业主合法权益的信息有披露的义务,但目前法律并未明确赋予业主有查阅物业服务人财务收支情况的权利。如果法律任由业主滥用查阅权查阅物业服务人的财务情况,将会严重干扰物业服务人的正常工作运转,降低物业服务人的服务品质,最终受害的是全体业主。如果业主对物业服务人定期披露的信息情况有异议,并且又涉及物业服务人的财务收支情况时,则业主可以建议业主委员会申请有关行政主管机关对物业服务人的财务收支情况进行财务审计。

80问:业主有权申请物业服务人公开业主委员会成员交纳物业费的信息吗?

答:业主委员会成员是由小区业主选举产生的,是代表并维护业主合法权益的高素质居民。业主期盼业主委员会成员公道正派,依法履职,能够为业主说话办事。但在物业实践中,有的物业服务人为了攫取更多更大利益,通过暗中为业主委员会成员减免物业费,暗中向业主委员会成员赠送停车位等不正当手段拉拢腐蚀业主委员会成员。而业主委员会成员在得到好处后,自然会在公共利益、合同续签等方面投桃报李,使得本应为业主说话办事的业主委员会和物业服务人沆瀣一气。业主委员会与物业服务人的暗中勾结,不仅导致物业服务品质下降,甚至业主委员会还成为物业服务人侵犯业主合法权益的帮凶“事出反常必有妖”。当业主有充分理由怀疑业主委员会成员未交纳物业费等费用时,即可行使对业主委员会成员知情权、监督权,申请物业服务人公开业主委员会成员的交费信息。对此《北京市物业管理条例》第44(八)项业主委员会应当“定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况”的创新性规定,在规范业主委员会成员和规范物业服务人行为,以及维护业主合法权益方面无疑具有启示意义。

81问:拒交物业费的业主有资格参选业主委员会吗?

答:业主委员会是业主为了维护自己的利益,而根据法定程序选举产生的行使小区共同管理权的社会性自治组织,全体业主都有资格参选。而物业费却是业主根据物业服务合同的约定,在接受物业服务人的服务后,向物业服务人交纳的服务对价,二者风马牛不相及。所以说,不仅物业服务人,其他任何人、任何组织有没有非法限制或剥夺业主参选业主委员会的权利,对此不能在法外设置参选的条件和门槛。即使业主拒交物业费,也不影响其基于建筑物区分所有权而享有的成员权权利。否则,就是侵犯了业主参选业主委员会的权利。如果业主拒交物业费,物业服务人可以根据《中华人民共和国民法典》第944条二款的规定,依法催告其在合理期限内支付合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

82问:物业费的诉讼时效期间应自何时起计算?

答:在合同履行过程中,物业费的诉讼时效期间应自何时起计算,这是个有争议的问题。有的司法判决认为,物业服务合同是分期履行的连续性合同,双方形成的是定期给付之债,该债务在同一合同项下产生,具有整体性和关联性。物业服务人未在每一期履行期限届满后向业主主张权利,是基于债务整体性的合理信赖,而非怠于主张权利。因此,物业费的诉讼时效期间应当适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定,即物业费的诉讼时效期间应自最后一期物业费履行期限届满之日起计算。有的司法判决则认为,物业费不是在双方当事人订立合同时就发生,而是在订立合同后才发生的。虽然物业费分期履行,但不属于同笔债权,不能适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条的规定。即在每期物业费履行期限届满后,如果业主未按约支付物业费,业主已构成违约,物业服务人自此时起要求业主支付物业费并承担违约责任诉讼时效期间也应自此时起开始计算。笔者赞同第二种观点。

83问:物业费:是交纳,缴纳?还是支付?

答:交纳即交付,是将金钱或实物向有关单位或个人的交付。缴纳虽然也是将金钱或实物交付,但却是向特定国家机关的交付,比如缴纳税款、社保、罚款、罚金等。如果到期不交付,则会产生强制交付的法律后果。国务院《物业管理条例》第41“业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业服务费用”,用的就是交纳,而非缴纳。鉴于《中华人民共和国民法典》第944“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”用了支付,对此笔者认为,说交纳物业费或者说支付物业费都是正确的。但从约定成俗的习惯讲,交物业费似乎比支物业费更显得贴近百姓,符合习惯。

84问:建设单位向业主交付房屋之前发生的物业费应当由谁

答:对建设单位向业主交付房屋之前发生的物业费应当由谁交的问题,目前法律未作出明确回答,但根据权利义务一致的法律原则,笔者认为,对于建设单位向业主交付房屋之前发生的物业费应当由建设单位交,而不应由业主交无论是建设单位与物业服务人在订立的《前期物业服务合同》中对此是否有约定,都不应该由业主交。因为此时的业主并未享受接收入住房屋的权利,其也就不应承担交物业费的义务。为了填补法律的漏洞,《北京市物业管理条例》第22作出了探索规定即在“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费,由建设单位承担”。

85问:建设单位减免业主物业费的书面承诺,对物业服务人是否具有法律约束力?

答:建设单位在促销房屋时,其给予业主减免物业费的书面承诺,可以视为《房屋买卖合同》的组成部分。根据《中华人民共和国民法典》第465条二款“依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力”,和第509“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定,说明“契约仅于缔约当事人之间发生效力”,而对合同之外的第三人不发生效力,这主要是基于合同相对性规则决定的。既然建设单位作出了减免业主物业费的书面承诺,其就要履行承诺。否则,业主有权根据法律规定或合同约定依法请求建设单位予以减免。因此,建设单位减免业主物业费的书面承诺,仅对建设单位具有法律约束力,而对物业服务人不具有法律约束力。

86问:业主应当交纳物业增值服务费吗?

答:所谓物业增值服务费,又称物业特约服务费,是指物业服务人根据《物业增值服务合同》的约定,在向业主提供基本的物业服务之外,又向业主提供增加的专项特殊服务后向业主收取的费用。从《中华人民共和国民法典》第944“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”的规定看,和国务院《物业管理条例》第41“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定看,说明法律仅规定了物业费,而未规定物业增值服务费。对此笔者认为,在目前法律对物业增值服务费未作规定的情况下,物业服务人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的格式条款向全体业主收取物业增值服务费没有法律依据。但根据契约自由,交易自愿原则,如果单个业主确需物业服务人的医疗急救、老幼托管、快递收发、咨询理财等特殊的增值服务,那么,单个业主就可以与物业服务人订立《物业增值服务协议》,单个业主在享受物业服务人增值服务的同时,也就应当向物业服务人交纳物业增值服务费了。

87问:房屋未装修入住,业主能否主张免减交物业费?

答:根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定,“普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门规定,但收取的费用最高不得超过百分之六十,其他物业交付后空置六个月以上的,其物业公共服务费收取标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定”的规定,因此,如果业主一直未装修入住的事实属实,且空置六个月以上的,业主可以按照物业收费标准的60%向物业服务人交纳,而不能主张免交。如果业主拒绝交纳,根据《中华人民共和国民法典》第944条的规定和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”。

88问:业主能否以物业服务存在质量瑕疵拒物业费?

答:业主以物业服务人提供的服务存在质量瑕疵为由拒交物业费的,应当严格限定在物业服务人不履行物业服务合同,或者履行物业服务合同有严重缺陷,如果物业服务仅存在一般的履行瑕疵,则业主就不能此拒交物业费。业主不能因为物业服务人的某项服务有质量瑕疵就否定物业服务人的整个服务过程,更不能因此而拒交或少交物业费。但是,如果由于物业服务人的服务差不作为,进而导致业主利益受损的,业主应当在保全相关证据与物业服务人协商解决。协商不成时,业主可以依据法律规定合同约定提起诉讼或者申请仲裁。

89问:物业服务存有重大瑕疵,业主委员会可否请求人民法院或仲裁机构酌情调减物业费

答:物业服务人应当遵循法律的诚实信用原则和权利义务相一致原则,摒弃“重收费、轻服务”的错误观念,严格履行法定约定义务,不断提高服务品质,尽职尽责地为业主服好务,这是由物业服务人的性质特点决定的。但在物业实践中,有的物业服务人或者为节省开支,或者是能力所限,或者是管理缺失,以致长期存在对小区公共部分的建筑物及其附属设施维修养护不及时,对清洁卫生管理不到位,对业主诉求置之不理等情况。当物业服务人的多项服务内容达不到物业服务合同约定的要求,物业服务人提供的服务与其收取的费用极不成比例,存在重大瑕疵,且有证据证明时,业主委员会就可以代表业主请求人民法院或者仲裁机构酌情调减物业费

90问:单个业主能否以物业服务存有重大缺陷请求减免物业费?

答:根据《中华人民共和国民法典》第287条,“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任”,和第577条,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,业主在享受物业服务的过程中,当发现物业服务人的服务存有瑕疵质量问题时,可以要求物业服务人改进服务质量,履行法定约定义务。但如果物业服务人对业主的要求置之不理,甚至其提供的服务已经发展到了不端、不当、不到位的重大缺陷程度,已经对单个业主的基本生活造成了根本性影响时,那么,物业服务人的行为即构成全面、长期和根本违约。针对物业服务人存有重大缺陷的违法违约行为,单个业主当然可以依法请求人民法院或者仲裁机构予以减免物业费。

91问:应享受的封闭管理质量低于其他业主时该业主可否请求物业服务人酌情降低物业费?

答:如果《物业服务协议》约定了小区封闭管理,但有的业主实际享受的物业服务却与封闭区域的其他业主差距较大,致使业主未能享有与封闭区域其他业主同等物业服务,致使业主的人身财产安全存有隐患,根据权利义务对等原则,并综合考虑封闭管理现状及物业服务投入成本,则业主可以请求物业服务人酌情降低其应当交纳的物业费。

92问:业主可否以房屋专有部分雨天渗水、墙体裂缝等拒交物业费?

答:如果业主房屋在建设工程质保期和质保范围内,则业主可以要求建设单位对问题房屋进行维修。当质保期满后,则应由业主自己对问题房屋进行维修或要求实际侵权人对问题房屋进行维修。应当明确的是,业主房屋专有部分雨天渗水、墙体裂缝等问题不是物业服务人造成的,更不属于物业服务人的服务范围,只要物业服务人为业主提供了物业服务,并且不存在根本性违约的情况,业主就不能拒交物业费。但如果物业服务人和建设单位是关联企业,且业主房屋又在建设工程质保期和质保范围内,则又可以另当别论,业主可以通过拒交物业费的方式达到债务抵消的目的

93问:房屋承租人可以拒交物业费吗?

答:根据《中华人民共和国民法典》第945条二款“业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人”的规定,如果业主将其房屋出租,业主应当及时告知物业服务人,并由房屋承租人向物业服务人承担交纳物业费的义务。如果业主不告知物业服务人,或者房屋承租人拒绝交纳物业费,则物业服务人可以要求业主交纳物业费,还可以依法提起诉讼或者申请仲裁,请求业主与承租人承担连带交纳物业费的责任。

94问:业主逾期不交物业费怎么办?

答:物业服务是一个长期的动态过程,其中包含了诸多内容,如果物业服务人向业主提供了服务,业主就应当按照约定向物业服务人交纳物业费。根据《中华人民共和国民法典》第944条二款的规定,“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”。因此,如果业主逾期不交纳物业费,物业服务人可以催告其限期交纳,直至提起诉讼或者申请仲裁。

95问:业主可以拒交物业费的情形有哪些?

答:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由”的规定,业主可以拒交物业费的情形主要有:一是物业服务人未履行物业服务合同约定的服务责任;二是物业服务人提供的服务质量达不到物业服务合同约定的标准;三是物业服务人擅自增加收费项目,扩大收费范围,提高收费标准。针对这三种情况,业主可以拒交物业费,但应当有确凿证据予以证明。

96问:“催告”,是物业服务人提起诉讼或者申请仲裁的前置程序吗?

答:探析《物业管理条例》第65“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定,条例所说的督促应当是物业服务人提起诉讼或者申请仲裁的前置程序,而且督促的主体是业主委员会。在总结以往物业实践经验教训的基础上,《中华人民共和国民法典》第944条二款规定,“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”。民法典将条例的督促换成了催告,将应当换成了可以,将业主委员会换成了物业服务人。根据该规定,物业服务人提起诉讼或者申请仲裁前,可以向业主催告,也可以不催告。法律的变化,体现了以人为本,有利于和谐小区建设。虽然催告并非物业服务人提起诉讼或者申请仲裁的前置程序,但为了防范风险,避免被动,笔者建议物业服务人在提起诉讼或者申请仲裁前,最好是履行一定的物业费催告流程。

97问:业主有权要求物业服务人开具物业费、停车费发票吗?

答:根据《中华人民共和国发票管理办法》第3“本办法所称发票,是指在购买商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证”和第33“违反本办法的规定,有下列情形之一的,由税务机关责令改正,可以处1万元以下的罚款;有违法所得的予以没收”,和第(一)项“应当开具而未开具发票,或者未按规定的时限、顺序、栏目,全部联次一次性开具发票,或者未加盖发票专用章的”的规定,说明物业服务人作为经营者,其在经营活动中,应当向业主开具物业费停车费发票。如果物业服务人经常性的不向业主开具发票,或者对业主索要发票的诉求置之不理,一旦遭受“死磕”业主投诉,或者一旦被税务机关查账发现,物业服务人不开具发票的偷漏税行为就极有可能被税务机关处罚。

98问:电梯起始层为负层车库,一楼业主应否交纳电梯费?

答:根据《中华人民共和国民法典》第273“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务”的规定,电梯与小区内的花草树木、路灯、假山、喷泉等一样,都属于全体业主共有,并且其运行维护成本不会因一楼业主不使用而降低费用。况且电梯的起始层为地下车库,一楼业主出入地下车库时,应当会使用电梯。即便是电梯的起始层在一楼,一楼业主未购买、也不使用地下车库,其也应该与其他楼层业主一样,向物业服务人交纳电梯费。但是,也有学者认为,法律的规定其实是强人所难,在一楼业主不使用电梯的情况下,要求其与其他业主交纳同样的电梯费也确实有失公允因此,笔者建议,为减少争议,促进和谐,物业服务人可以考虑让一楼业主交电梯费,最好是实行阶梯式或划段式的标准向一楼业主收取电梯费。

99问:业主能否以房屋长期闲置无人居住的理由主张减免采暖费?

答:小区供暖具有特殊性。供暖企业不仅要考虑单个业主的采暖需求,更要考虑全体业主的采暖需求和供暖设施设备的维护。如果小区采取集中供暖方式,且技术限制又无法给单个业主单独停暖,则业主就不能以房屋长期闲置无人居住的理由主张减免采暖费。但如果在已具备分户独立供暖,又不影响全体业主正常采暖和保证供暖设施设备安全的前提下,经业主与供暖企业协商,双方可以就暂停供暖时间和采暖费用等达成一致。

100问:热力公司可否向业主收取蹭暖费?

答:个别业主在占便宜歪心思作祟驱使下,她们不与热力公司订立合同,不向热力公司交采暖费,而仅仅依靠左邻右舍散发的热量取暖,以勉强度过寒冷的冬天。对于个别业主的蹭暖行为,热力公司既无可奈何,又苦不堪言。即便是降低收费标准,祈求蹭暖业主仅交纳20-30%的蹭暖费,蹭暖业主也是不予理睬继续蹭暖。热力公司收取蹭暖费给出的理由是,蹭暖业主利用邻居散发的热量取暖,就是已经享受了供热服务,就应当交纳一定数额的蹭暖费。蹭暖业主不交纳蹭暖费给出的理由是,合同是当事人的真实意思表示,包括热力公司在内的任何人都不得违背我的意愿,都不得强迫我订立供热合同,更不得“强买强卖”向我收取蹭暖费。应当说,“公婆争执”,各有道理。从道理上讲,蹭暖业主消耗了热力公司的热量,就应该向热力公司交纳一定数额的费用。否则,如果蹭暖的队伍持续扩大,则热力公司将入不敷出,无力供热,最终受害的是全体业主。但从法律上讲,契约自由,买卖随意,业主不与热力公司订立合同,不向热力公司交蹭暖费又是业主的自由权利。因此,热力公司向蹭暖业主收取蹭暖费无法律依据,法律对此也爱莫能助。


攀枝花李明华律师转载


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