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建设工程价款优先受偿权部分适用条件再梳理

来源:攀枝花建设工程律师网作者:攀枝花建设工程律师13982367873

  建设工程价款优先受偿权,是指承包人依据建设工程施工合同的约定完成了施工工作,发包人未按合同约定支付工程价款,在承包人催告后仍未在合同约定的期限或合理期限内支付的情况下,承包人依法享有的对该建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利。具体行使条件如下:

  建设工程合同合法有效

  建设工程价款优先受偿权是否以存在合法有效的建设工程合同为前提,法律无明确规定。审判实践中,各地法院的认定标准不一。笔者认为,该权利的行使需以建设工程合同合法有效为前提。

  导致建设工程合同无效的原因通常是签约双方均存在过错,违反法律的强制性规定。须知在合同无效的情形下,法律已经赋予了承包人以实际施工人的身份,参照合同约定请求支付工程价款的权利,承包人可以通过正常法律途径向发包人主张权利,在发包人无力支付时,可申请对施工工程拍卖受偿。

  法律赋予承包人建设工程价款优先受偿权很重要的原因就是平衡双方当事人利益,保护承担实际施工工作的劳动者的权利。但如果在承包人或实际施工人存在过错而致合同无效情形下,再赋予其优先受偿权,那么这对于合法存在于施工工程上的其余权利如抵押权等同样也是一种侵犯,事实上造成了另一种不平衡,最终将不利于维护建设工程领域的良性发展。


  自建设工程竣工之日或建设工程合同约 定的竣工之日起六个月内行使

  对建设工程价款优先受偿权的行使期限作出规定,旨在督促权利人尽快行使权利,以便其他权利得以稳定。对于已完工程,依据建设工程司法解释第十四条确定竣工日期后,优先受偿权需在六个月内行使。对于未完工程,由于建设工程项目往往施工环节繁多、施工周期较长,中途会因各种原因导致施工工期拖延甚至工程“烂尾”,若等待整体工程竣工后才享有优先受偿权,不利于实现规定优先受偿权的初始本意。所以,在未完工程的承包人依约完成了相应的施工工作且质量合格的情形下,应从合同约定之竣工之日起六个月内行使工程价款优先受偿权。

    2011年6月《全国民事审判工作会议纪要》第4条第(2)项进一步明确:“承包人请求行使优先受偿权的期限,自建设工程实际竣工之日起计算;如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行,承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。”


  承包人催告发包人在合理期限内支付工程价款

  催告付款并非行使建设工程价款优先受偿权的必经程序。承包方在发包方逾期付款时,可以催告发包方在合同约定的期限或参照建筑工程施工合同示范本在支付工程价款的期限内付款;也可以直接向人民法院依法提出行使工程价款优先受偿权的诉讼请求。在笔者看来,发包人从收到人民法院送达的起诉状副本之日起,至作出判决前,可视为承包人已催告在合理期限内付款。


  建设工程价款优先受偿权不及于违约损失及建设用地使用权价值

  根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条,发包人晚付工程价款给承包人造成的违约损失不包含在法定的建设工程价款优先受偿权保护范围之内。对此,笔者认为应该根据具体情况予以认定。如对于因发包人的行为给承包方造成的停、窝工损失,也属于实际劳动工人的付出所应得的报酬,符合法律设立建设工程价款优先受偿权的立法目的,理应有权优先受偿。

  此外,根据我国法定的“房地一体原则”,在行使建设工程价款优先受偿权时,应将工程和建设用地使用权一起拍卖,然后在工程价值范围内行使优先受偿权,但建设用地的使用价值不包含在此范围内。至于承包人应享有的利润,因属于经营利益,而非已经物化到工程中劳动工人的实际工作价值,因此不属于法定建设工程优先受偿权的保护范围,不享有优先受偿权。


  消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,其对该商品房的权利优先于承包人的建设工程价款优先受偿权

  依据我国《消费者权益保护法》的界定,消费者,指为了生活需要而购买商品或接受服务的人。同时,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条,可以对抗建设工程价款优先受偿权的“消费者”,是为满足生活需求而购房的人,为投资购房的“炒房者”不应包括在内,只是此点在实践中较难认定。若购买者购买的是写字楼等非住宅房屋,则需结合实际情况认定其是否是为生活所需,如有证据证明购买者确是为了生活居住之需,那么即使是为规避当地限购政策而购买,亦可认定其具有消费者身份。

  值得一提的是,实践中存在的“小产权房”购买情形,此类房屋不属于“商品房”,且若建设工程合同因违法而无效,那么建设工程价款优先受偿权的享有便无从谈起了;若购房合同无效,则不享有对抗建设工程价款优先受偿权的权利。

  交付全部或大部分款项为消费者权利对抗优先受偿权的前提条件,但并不是简单的以是否超过全部购房款的50%来认定,还需结合如工程建设进度、房屋是否交付、消费者是否实际入住等情形加以综合考虑。


攀枝花建设工程李明华律师转载于全国律师协会官网 

作者:韩帅,北京策略律师事务所